一典一点看 | 合法建造房屋所有权归谁？

《中华人民共和国民法典》在十三届全国人民代表大会三次会议表决通过、自2021年1月1日起施行。民法典包罗万象，被誉为“社会生活的百科全书”。中国建设报特推出“一典一点看”专栏，带您了解民法典中与住房和城乡建设领域相关的知识点。

【今日“一点”】

事实行为 物权

农民在宅基地上建造的住房未进行不动产登记的所有权归谁？农民能否自由处分自己在宅基地上建造的住房？今天一起看看《中华人民共和国民法典》中的这“一点”。

【法律条文】

中华人民共和国民法典第二百三十一条规定：

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

【条文释义】

首先，为了准确理解本条的规定，有必要对“事实行为”做进一步的解释。要理解“事实行为”，就要从“法律事实”说起。法律事实又可分为自然事实和人的行为，其中自然事实包括两种：

一是状态，即某种客观情况的持续，如下落不明、权利继续不行使、未成年人已成年等；

二是事件，即某种客观情况的发生，如人的生死、果实自落于邻地、不可抗力事由的出现等。

在法律实践中，引起法律后果的自然事实是有限的，仅限于法律的明文规定。能够产生法律后果的事实主要表现为人的行为，而人的行为又可分为法律行为、准法律行为和事实行为。法律行为因以意思表示为核心要素，所以又被称之为表示行为。准法律行为虽有意思表示的外观，但不同于法律行为中的意思表示，法律行为中的意思表示是产生法律效果的依据，而准法律行为中的意思表示只是一种事实构成要素，其法律效果的产生是基于法律的直接规定，只不过在某些方面可以准用法律行为的相关规定。事实行为不以意思表示为要素，属于无关平心理状态的行为，所以又叫非表示行为。由此可见，所谓事实行为应是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实。这一定义表明：

第一，事实行为是人的行为，是人的一种有意识的活动，与自然事实有别；

第二，事实行为是一种法律事实，即能够在人与人之间产生、变更或终止民事法律关系；

第三，事实行为不以意思表示为要素，即行为人是否表达了某种心理状态，法律不予考虑，只要有某种事实行为存在，法律便直接赋予其法律效果。

其次，具体到本条的规定来说，能够引起物权设立或者消灭的事实行为，举例来讲，如用钢筋、水泥、砖瓦、木石建造房屋或者用布料缝制衣服，用木料制作家具，将缝制好的衣物抛弃或者将制作好的家具烧毁等。本条规定的“自事实行为成就时发生效力”，就是指房屋建成之时、衣服制成之时、书柜完成之时或者衣服被抛弃之时、书柜被烧毁之时，这些物的所有权或为设立或为消灭。这些因事实行为而导致的物权的设立或者消灭，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法(不动产为登记，动产为交付)即生效力。

最后需要说明的一点是，我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立物权的情况，这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权法律承认归建房人所有。比如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。但根据本节规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有权，但如果按照法律规定应当办理登记而未登记的，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。

来源：《中华人民共和国民法典释义及适用指南》

原文链接：http://www.chinajsb.cn/html/202011/13/15270.html